תמ"א 38
תקן IFRS
היטל השבחה
פטור מהיטל השבחה
שמאי מקרקעין

היטל השבחה

משרד שמאי מקרקעין רון רודיטי מספק יעוץ מיסוי מקרקעין לרבות בדיקת חיובי היטל השבחה. המשרד בעל ניסיון רב בתחום מיסוי המקרקעין ובמיוחד בהיטל השבחה / מס שבח, תיקי הפחתת היטל השבחה רבים טופלו במשרד ורובם הסתיימו בהפחתות משמעותיות.

להמשך ייעוץ מקצועי ומידע לחצו כאן

היטל השבחה - מה זה?

בעל מקרקעין מחויב לשלם היטל השבחה על ידי הוועדה המקומית של במרחב התכנון בו הוא מתגורר בשלושה מצבים: עליית ערך מקרקעין שבבעלותו כתוצאה מאישור תוכנית בניין עיר, עליית שווי מקרקעין כתוצאה מאישור הקלה או עליית שווי מקרקעין כתוצאה מאישור שימוש חורג. היטלי השבחה כשמם כן הם, מוטלים כאשר נכסים מושבחים וערכם עולה כתוצאה משלושת המקרים.

במילים אחרות היטל השבחה מוטל כאשר הועדה המקומית מאפשרת או יכולה לאפשר ניצול יעיל יותר של מקרקעין שלא היה מתאפשר ללא אחד משלושת ההליכים שהוזכרו.
גובה ההיטל הינו מחצית מערך עליית השווי של המקרקעין בעקבות אחד משלושת המקרים שצוינו. שמאי מקרקעין מוסמך מטעם הוועדה המקומית יקבע את שווי הנכס בשני מצבים: לפני עלית הערך ולאחריה. הפרש השווי בין שני המצבים הינו ההשבחה במקרקעין.

בעלי המקרקעין רשאים להגיש שומה נגדית או כלשון המחוקק שומה אחרת של שמאי מטעמם. עיקר הויכוח בין השמאים יהיה בנושאי שווי, לדוגמא תוספת שווי של 10% במצב הקודם למול הפחתה של 10% במצב החדש יכולה להפחית בצורה משמעותית את החיוב בהיטל ההשבחה.
במידה ושמאי הבעלים מצליח להביא הוכחות מבוססות, או נתונים על חיובים אחרים בסביבה ויצליח לשכנע את נציג הועדה יוכלו הצדדים לחתום על שומה מוסכמת, שתבטא הסכמה על הפחתת היטל השבחה.

במידה והשמאים לא יגיעו להסכמה, אזי ימנו בהסכמה שמאי שיכריע בין עמדות הצדדים. השמאי או כלשון החוק שמאי מכריע  ישמע את טענות השמאים, יבדוק את הנתונים המוצגים על ידם ותוקף האסמכתאות המובאות ויקבע את גובה ההיטל. הכרעתו של השמאי המכריע הינה סופית ולא ניתן לערער עליה אלא בנקודה משפטית. ערעורים בנקודות משפטיות מוגשים לבית משפט השלום במחוז שבו נמצא המקרקעין.

 

דוגמאות להיטל השבחה

היטל השבחה מתוכנית

במקום פלוני קיים מגרש שבו על פי תוכנית היסטורית מותר לבנות בית מגורים חד משפחתי בשטח של 120 מ"ר. לימים אושרה באותו מגרש תוכנית חדשה המאפשרת בניה של בית מגורים, 8 יחידות דיור בארבע קומות, בשטח של 120 מ"ר כל דירה. במקרה זה ההשבחה תקבע כעלית שווי המקרקעין בין שני התוכניות. שמאי המקרקעין יקבע את שווי המגרש כמגרש ל-8 יחידות דיור במצב החדש למול שווי הזכויות במצב הקודם ליחידה אחת. ההפרש בין שני המצבים הינו ההשבחה, ממנו יגזר היטל השבחה.

היטל השבחה כתוצאה מהקלה

קיים מגרש למגורים בשטח של 500 מ"ר זכויות ליחידה לפי 20% בשתי קומות ובסה"כ 40% למגרש לפיכך ניתן היה לבנות על מגרש זה בית מגורים בשטח 200 מ"ר, הועדה המקומית מוכנה לאשר הקלה ב- 6% משטח המגרש כלומר לאפשר תוספת של 30 מ"ר בהליך של הקלה. במקרה זה היטל ההשבחה יגזר מהתרומה לשווי המגרש בעקבות תוספת השטח שניתן בהקלה.

היטל השבחה משימוש חורג

בשכונה ותיקה בה בנויים צמודי קרקע בצפיפות נמוכה מתרחשת תנופת התחדשות בה התאכלסו משפחות צעירות רבות. בשכונה נוצר מחסור חמור בגני ילדים. לבעל קרקע בשכונה דירה עם חצר גדולה. הן הרשות המקומית והן בעל הדירה מעוניינים להסב את הדירה לגן ילדים שיאפשר לבעל המקרקעין לקבל שכר דירה גבוה ובהשקעה קטנה, ולרשות לספק את צרכי האוכלוסייה.
כדי שיתאפשר להפעיל גן במבנה המיועד למגורים על בעל המקרקעין לבקש, בין השאר, בקשה לשימוש חורג לתקופה מוגבלת משימוש מגורים לשימוש גן ילדים. היטל השבחה במקרה זה יגזר מאומדן של עלית שווי המקרקעין בעקבות אישר השימוש החורג כגן ילדים.

שימוש חורג יכול היות לפי אותם פרמטרים מדירה למרפאה, ממשרדים למגורים, שימוש מתעשייה למסחר. שימוש חורג נעשה משיקולים שונים, בדרך כלל מחסור בשימוש המבוקש. לפעמים נעשה לא משיקולים כלכליים גרידא, במקרים אלה יתכנו מצבים בהם הבקשה לשימוש חורג מביאה לתועלת כלכלית או עליית שווי מזערית, במקרים אלה ככל הנראה היטל השבחה יהיה מזערי. 

 

היטל השבחה - מתי משלמים?

היטל השבחה נגבה ע"י הרשות המקומית בעת מימוש הזכויות בנכס. מימוש זכויות כהגדרתו בחוק הינו אחת מאלה: העברת זכויות בנכס - מכירה- , קבלת היתר בניה או התחלת השימוש במקרקעין.
היטל השבחה חל על בעל מקרקעין או חוכר לדורות.
המחוקק סבר ככל הנראה כי הדרך הטובה ביותר לגבות היטל השבחה הוא במועד בו מתרחשת תנועה כספית לפיכך הגדיר את מועד התשלום כיום מכירת הזכויות,שבו בדרך כלל מתרחשת זרימת כספים למוכר. או יום קבלת היתר הבניה שגם במועד זה ישנה העברת כספים לצורך בניה ואגרות ובמקביל נוצרת תועלת נוספת לנכס.

מצב זה בהיטל השבחה גורם למספר דילמות שהעסיקו רבות שמאים, שמאים מכריעים ואת בתי המשפט בערכאות שונות. כתוצאה מכך שהגורם להיטל יכול להיות למשל אישור תוכנית, כפי שהוסבר לעיל, היום שבו "נולדה" ההשבחה או נוצר "ארוע המס" אינו חופף ליום שבו נוצרה החבות לתשלום היטל השבחה. במילים אחרות היום שבו אושרה תוכנית שהשביחה יכול להיות היסטורי, לפעמים שנים רבות לפני היום שבו מבוצעת עסקת מכר והרשות יכולה לדרוש את ההיטל.

פטורים מהיטל השבחה

המחוקק העניק בהזדמנויות שונות פטורים והקלות מתשלום היטל השבחה. הפטורים מוענקים בהתניות שונות ובהצטברות מספר פרמטרים. מאמר נפרד בנושא הפטורים מהיטל השבחה יועלה לאתר בזמן הקרוב.

*אין לראות באמור במאמר היטל השבחה משום המלצה לביצוע פעולות ו/או המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים של כל נכס ונכס. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו - עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית.
 היטל השבחה
שמאות | היטל השבחה | תמ"א 38 | שמאות מקרקעין | מפת האתר | מאמרים